전세보증금이란? 전세금·임대보증금과의 차이 (+임대차계약서, 전세계약서 무료 다운로드)

전세보증금이란?

전세보증금은 세입자가 집주인(임대인)에게 일시불로 맡기는 거액의 보증금으로, 계약 기간이 종료되면 돌려받는 조건입니다. 집주인은 이 보증금을 재산 형성이나 금융 활용 수단으로 사용하며, 그 대가로 세입자는 월세 없이 거주합니다.

보증금은 일반적으로 계약 종료일 또는 이사 당일에 반환받으며, 반환이 지연될 경우 법적 분쟁으로 이어질 수 있습니다.

※ 최근 전세사기와 보증금 미반환 사례가 증가하고 있어, 계약 시 필수 절차와 용어 구분이 매우 중요합니다.

※ 계약서에 "임대보증금"을 잘못 표기하면 추후 반환이나 소송에서 불리할 수 있으므로 정확히 ‘전세보증금’으로 기재해야 합니다.

✔ 두 절차는 ‘같은 날’ 완료하는 것이 가장 안전합니다.

계약 만료일 이후에도 보증금을 돌려받지 못한 경우, 임대인을 상대로 내용증명 발송 → 지급명령 신청 → 민사소송 또는 경매 절차로 대응해야 합니다. 단계별 절차를 빠르게 진행해야 우선변제권을 확보할 수 있습니다.

보증금 보호를 위해 반드시 확정일자 + 전입신고를 완료해두어야 하며, 매각 시 배당 우선순위에 따라 보증금 일부 또는 전액을 돌려받게 됩니다. 선순위 근저당이 많을 경우 보증금 손실 가능성도 있습니다.

HUG(주택도시보증공사) 또는 SGI서울보증에서 제공하며, 계약서 사본·등기부등본·임대인 동의서류 등을 제출해 가입 신청합니다. 가입 시 보증금 미반환 시 국가기관이 대신 돌려줍니다.

나눔임대전세의 경우 보증금 일부가 지원금 형태로 지급되기 때문에, 계약 종료 후 반환 주체가 LH·SH공사일 수 있으며 보증금 전액 보호되지 않을 수 있습니다. 임대차계약서 내 보증금 반환 주체 확인이 필요합니다.

중도해지일 경우, 계약서에 특약이 없다면 일정 위약금 또는 월세 차감 후 반환될 수 있습니다. 계약상 해지 사유·잔여 기간·기타 비용이 있다면 협의가 필요합니다.

선순위는 다음 순서로 결정됩니다: ① 근저당권 설정일 → ② 확정일자 → ③ 전입신고 순 가장 먼저 진행된 순서가 우선변제권을 갖게 됩니다.

부분 반환은 임차인이 동의하지 않는 한 임의 처리할 수 없습니다. 내용증명을 보내고, 필요시 법적 조치(지급명령, 임차권 등기명령) 등을 고려해야 합니다.